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5)박정섭의 ‘내 집짓기 실무지침’  
중앙경제신문(jaeconomy.com)   
기사작성자 | 2020.06.28 08:04 |





내 집 짓기 시행착오 예방위한 실무지침

 

.시공업체 선정시 이런 점을 유념하라

정직한 정석 기술력과 신용을 갖춘 시공업체 선정이 집짓기 성공의 반!

초석부터 제대로 다져야 튼튼한 집된다.

 

내 집을 짓고자 할 때 첫 단계가 집터를 고르는 것이었다. 집터가 결정되면 그 다음엔 어느 정도의 규모(층수&평수)로 어떤 모양의 집을 지을지 고민하고 가족의 취향이나 건축비 예산 등을 고려해서 일단 개략적인 형태로 구상이 되면, 건축주는 시공회사를 찾아가 자신의 의견을 제시하고 건축비용 등 상담 절차를 밟으며 여러 시공업체를 비교 검토하게 된다.

 

이때, 설계 디자인 및 시공능력을 제대로 갖춘 우량업체를 잘 선별하지 못한다면 내 집 짓기는 절반도 성공하지 못하는 셈이 되고 만다.

또 경우에 따라서는 부실시공으로 안타까운 결과를 초래하기도 한다. 따라서 이번에는, 하자없이 튼튼하고 개성있는 집을 지어줄 시공업체 선정에 필요한 체크 리스트를 소개함으로써 성공적인 내 집 짓기에 한걸음 가까이 다가서는 길을 제시하고자 한다.

 

1. 시공업체 검토대상 선정

건축주가 시공업체를 검토할때 흔히 신축예정부지와 가까운 지역업체 또는 건축박람회에서 자주 접하거나 매스컴에 광고를 통하여 상호가 익숙한 업체, 인터넷 검색 파워링크업체 등을 우선 대상으로 정하는 경우가 많다.

그러나, 해당 지역업체가 합리적인 금액으로 잘 짓는 업체라고 단정 지을수도 없으며, 언론매체 및 인터넷 광고홍보비용, 건축박람회 참가비용 또는 본사직원의 수가 많거나 임대료가 비싼 위치에 소재하여 높은 본사관리비용 등등 이러한 고정지출비용들을 종국에는 그 업체에 공사를 의뢰한 건축주가 그만큼 비싼 공사비로써 부담하게 되는 경영구도일 가능성을 간과해서는 아니된다.

 

다시말해서, 본사관리비 등 고정지출비용이 많은 업체와 그렇지않은 두 시공업체가 건축주로부터 동일한 공사금액 계약조건일 경우, 과연

1) 어떤 업체가 당해 공사비조로 더 많은 금액을 투입할 수 있겠는가?

2) 나아가 더 나은 품질의 건축 결과물을 창출해 낼 수 있겠는가?

답은 명확할 것이다.

 

"시공업체의 규모가 크다거나, 광고·홍보를 많이 하는 영업위주 회사라고해서 정석대로 완벽시공을 한다는 보장은 없다"라는 점도 염두에 두고, 업체의 실질적인 전문기술력 보유여부에 대한 검토가 이루어져야 할 것이다.

 

2. 시공업체의 내실 및 인지도

시공업체의 "인지도"란 실제 축조된 공사결과물을 토대로 대중 앞에 서서 냉정하게 여론에 의해 평가되어 형성되는 것이다.

"시공한 주택의 겉보기가 미려하다, 공사비가 저렴하다, 시공업체의 규모가 크고 회사사무실 인테리어가 고급스럽다" 등의 이유로 업체의 인지도가 높아지는 것은 결코 아니다.

그리고, 실제 시공능력은 미비하면서 여러 매체를 통해 반복된 홍보 효과로 인하여 대중에게 알려진 업체 상호는 단지 고객에게 생소하지 않은 친숙도일 뿐이지 결코 인지도는 아니다.

 

고객의 감동을 얻기까지 주택내부의 눈에 보이지 않는 부분까지 시공업체의 정밀한 시공, 양심적인 시공이 뒷받침 되어야만이 고객이 곧 매개체가 되어 입소문으로 정직한 전문기업으로서의 인지도가 상승되는 것이다.

 

이와같이 정밀하게 양심적으로 정석시공을 건축주에게 보장하기 위해서는 시공업체가 건축주로부터 수령한 공사비를 다른 용도나 다른 현장에 유용하지 않고 당해 현장의 시공비조로만 운용하여야 함이 옳다는 것은 "상식"이고 "상 도의"지만, 시공업체의 실상은 부채나 거래처 미지급금 등의 기 발생된 채무로 인하여 상식에 맞지않게 자금이 운영되고 돌려막기식 악순환 경영업체도 허다하다.

 

심지어, 전원주택 건축시장전망이 밝은줄로만 판단하고 우후죽순처럼 신생업체가 마구 생겼다가 경험과 기술력, 인지도 부족으로 공사수주경쟁에서 밀려 경영자금난의 악순환을 겪다가 금방 우수수 없어지고 또 생겼다가 곧 사라지는 업계의 실태도 거듭 반복되고 있다.

이러한 와중에 건축주가 업체의 내실이나 인지도에 대한 판단착오로 부실업체에 공사를 의뢰한다면 부실시공, 공사기간 지연은 물론이고 주택의 완공이 불투명할 수도 있다는 점을 예견할 수 있어야 한다.

 

따라서, 시공업체의 지명도 체크는 건축주가 대상업체를 방문하여서 영업직원이 아닌 그 업체의 대표와의 직접 상담을 통하여 경영방침 및 현장 운영체계 등을 반드시 점검해 볼 필요도 있다.

시공업체 대표와의 대화로부터 느끼는 건축주의 직감은 일을 제대로 수행할 수 있는 전문성과 신뢰도가 있는 업체인지 여부를 가리는 척도가 될수 있기 때문이다.

 

3. 공사실적 및 품질도

앞에서 기술한대로 건축주가 무수히 많은 시공업체 중 한 업체를 선정하기란 결코 쉬운 일이 아니다. 심지어 꼼꼼히 진단해 본 후에 결정했는데도 좋은 결과를 얻지 못하는 사례도 허다하다.

따라서, 검토 대상업체의 범위를 축소해 가는 차원에서 시공업체의 평가 방법 중 하나는 그 업체의 시공실적 및 사례를 보는 것이다.

그러나 실제 시공사례에 대한 품질 체크는 전문지식이 요구되는 부분이기도 하고, 입주한 집의 내부를 구경하기 위해 집주인의 양해를 구하기가 의외로 쉽지않은 관계로 사례를 직접 찾아다니면서 눈으로 확인할 수 없는 현실이라면 실적 사례들을 소개한 그 업체의 사진자료 등을 활용하는 것도 방법이다.

 

그리고, 업체의 부실공사 실적은 아무리 많아도 의미가 없듯이 시공사례의 숫자보다는 품질 등급이 중요하다. 즉 주택의 규모가 작고 단 한 채의 주택을 짓더라도 완벽한 품질을 창출해 낼 수 있는 장인정신이 내재된 업체를 선택하는 것이 건축주 입장에서 시행착오를 겪지않는 핵심일 것이다.

왜냐하면, 다수의 수주영업직원부터 경리,관리직원들까지 많은 숫자의 본사직원이나 그 업체의 규모가 내 집을 짓는게 아니라, 내 땅에서 내 집을 직접 짓는 현장책임자의 실력과 양심이 내 집의 품질을 좌우하기 때문이다.

 

쾌적한 전원생활을 누리기 위해 결단과 용기로 도시를 탈피하였는데 부실공사로 인한 집의 하자 때문에 골머리를 앓아서는 안될 말이다. 결국 공사부분은 시공업체에 의해 좌우되는 결과물이므로 건축주는 공사비 평당 단가에만 비중을 두고 따져볼 것이 아니라 품질면에서 시공업체 선택에 만전을 기해야 할 것이다.

 

4. 관련법령 및 인허가 과정 실무 지식

주택 짓기 과정상 건축주가 미숙한 부분중의 하나가 대관청 인허가 업무이다. 따라서, 대개의 경우 건축사사무소가 설계용역 계약을 하고 건축주를 대신해서 인허가 업무까지 대행하는 것이 통례이며 건축사사무소와 시공업체는 설계단계부터 준공완료시점까지 긴밀한 협조관계로 인허가를 득하기 위해 상호 협업하여야 한다.

 

만약 시공업체에서 건축주와의 상담을 통한 설계 디자인작업을 수행할 경우 시공업체 역시 건축 관련법령 및 인허가 과정에 대한 지식이 있어야 당해 부지의 건폐율, 용적율, 인접대지경계선으로부터 건축물까지 이격거리, 높이제한 등 법적인 규정을 정확히 적용하여 당해 부지내 배치가 가능한 평면 · 입면설계 및 건축행위에 대한 인허가상의 문제점이 없도록 사전에 꼼꼼히 점검할 수 있는 것이다.

 

따라서, 인허가 신청용 도면이나 구비서류의 누락으로 시간을 낭비함이 없이 인허가 업무흐름과 절차에 능통하고 체계적으로 대관업무를 처리함으로써 허가(신고), 착공부터 준공, 입주에 이르기까지 건축주의 계획에 차질없이 초기 일정계획대로 추진될 수 있도록 행정력을 겸비한 건축사사무소와 시공업체 선정에 건축주는 주력해야 한다.

 

5. 기술력 점검

설계도면 판독능력

설계의 중요성 못지 않게 현장실무자의 설계도면 해석 · 판독능력 역시 공사완료 후 관청의 준공검사와 직결되는 부분이다.

설계자의 의도나 도면 내용을 정확히 숙지 또는 해석하지 못해 설계도와 공사결과가 서로 상이하여 준공검사시 지적된다면 준공승인이 지연될 뿐만 아니라 건축주의 당해 부동산에 대한 재산권 행사에도 지장을 초래하게 된다.

상식적으로 누구나 인지하고 있는 사항이지만 이와같은 시행착오는 예상외로 많다.

 

정확한 견적내역 작성능력

일반적으로 시공업체는 거의 대부분의 건축주로부터 귀사는 평당 공사비가 얼마냐라는 질문을 접하게 된다. 사실 이와같은 질문에는 답변하기도 막연하고 고객의 질문에 답변 안할 수도 없는 실정이다. 건축주로서는 정해진 예산범위내에서 주택을 마련해야하기 때문에 여러 시공업체를 금액적인 측면에서 비교하여, 평당 공사비를 단순대비하기 쉬운 기준으로 삼기 때문에 당연한 질문이리라 이해는 된다.

 

그러나 주택의 형태나 규모, 시공공법, 특히 마감수준 및 옵션자재 등에 의거 견적작업 과정을 반드시 거친 뒤 총공사비가 산출될 수 있는 것이며, 바닥면적의 합계가 똑같은 평수의 집이라도 주택평면의 구성, 벽체의 총 길이, 층수 및 층고, 지붕의 경사도 및 형태 등 설계내용에 따라 공사비의 차이가 다소 있을 수 있으므로 확정된 도면을 근거로 공사비 견적을 제출받아 업체선정의 순서로 진행하는 것이 올바른 방법이다.

 

그리고 시공업체는 반드시 정해진 설계도면에 대한 정확한 자재 수량산출 및 단가적용으로 현장에서의 자재 과부족현상을 미연에 방지함으로써 한편으로는 건축주의 예산 낭비를 줄여 적정 공사비를 부담하면서 훌륭한 집을 장만할 수 있도록 사전에 정확한 공사비 견적내역 작성 능력이 필수적으로 요구된다.

 

자재 관리

공사 현장에서의 자재관리 능력은 직접적인 시공기술력 못지않게 시공업체가 필히 갖추어야 할 요건이다. 현장에서 필요로 하는 자재를 현장 공정에 차질없이 수급해야 함은 물론 현장에 도착한 자재의 규격과 등급에 이상이 없는지 검수할 수 있어야 한다.

자재의 입고와 출고관리 및 현장적재 요령, 보관요령 등이 공사기간과 공사품질에도 막대한 영향을 미치기 때문이다.

 

공사수행 능력

근래에는 공사용 공구나 장비가 현대화되어 현장기술자의 경험과 숙련도에 따라 품질의 결과치나 공사소요시간의 차이는 상상 외로 크다.

특히 기술자는 국가기술자격으로 초급부터 특급까지 분류되어 등급별로 각각의 인건비에도 많은 차등이 있다. 따라서 숙련공을 투입함은 물론 반드시 예정된 공정표에 준하여 각 공종별로 적시에 전문기술인력을 현장에 투입해야 한다.

또한, 동시에 여러 공종의 중복배치로 인한 인력낭비나 공종간의 작업동선에 지장을 초래하지 않도록 현장책임자의 전반적인 조정 통제기능이 수반될 수 있는 업체인지 짚어보아야 한다.

 

공사 품질관리

공사 종류별 및 전문분야에 대한 세부 항목별 시공점검 체크리스트에 준하여 착공부터 완공까지 지속적으로 체계적인 감리가 이루어져야 하자없는 고품질이 보장된다.

역시 가장 중요한 것은 현장책임자와 작업자들의 기술력과 팀웍이다.

 

6. 현장민원 관리

단독주택, 특히 전원주택 시공 현장은 대개 그 지역 주민들이 촌락을 형성하고 있는 마을안이거나 인접지에 위치하는 경우가 대부분이다. 따라서 외지인이 주택을 신축하여 지역 주민들과의 정서와 융화되기까지는 건축주의 상당한 노력과 시간이 필요하다.

 

때로는 좋은 집을 짓고서도 마을 사람들과의 관계가 원만치 못하여 결국 전원생활을 포기하고 다시 도시행을 택하는 사례도 많았다.

이와 같은 전원행 실패 사례의 원인을 분석해 보면 입주자인 건축주의 성격이나 정서, 대인관계 등이 문제가 되는 경우도 가끔 있지마는, 조그마한 시골마을의 정서는 현장에 공사가 시작되면서부터 지역주민들의 모든 시선이 새로 짓는 주택현장에 집중될 수 밖에 없음을 염두에 두어야 한다.

 

그러므로 이와같은 여건의 공사과정에서 시공업체는 주변 민원이 발생되지 않도록 착공시부터 각별히 현장관리를 해야 함은 물론, 시공업체와 지역주민들간의 융화가 먼저 선행되어 건축주에게 피해가 없도록 함이 가장 바람직하다고 본다.

공사현장으로 인한 큰 피해가 없다면 소박한 시골 지역 주민들의 민원 또한 있을리 없고, 아울러 건축주와 그 가족이 입주한 후에도 입주자와 지역 주민들간의 융화에 시공업체가 조금은 기여하는 입장이 될 수 있을 것이다.

 

7. 시공업체 대표자의 신뢰도

단독주택 시공업체는 공사 규모나 조직적인 특성상 중소업체가 대부분이다. 따라서 회사 명칭만 들어도 알 수 있는 대기업체가 아니므로 건축주가 업체를 진단하고 평가하기가 더욱 어렵다.

 

이러한 여건에서 건축주는 시공업체 선정시 업체의 대표자에 대하여 전공분야, 국가기술자격증 소지 여부 및 기술자 등급, 건설 경력, 개인적인 자질이나 신뢰도 등을 반드시 점검해 볼 필요가 있다.

현장을 총괄하고 지시하고 책임지는 시공업체 대표자의 실질적인 제반 기술능력과 현장감각, 신용도 등에 따라 건축 현장의 품질이 크게 좌우된다고 확신하기 때문이다.

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박정섭 대표

약 력

- 인하대학교 공과대학 건축공학과 졸업(1981)

- ()우성건설 외 1군 건설사 근무

- 미추하우징 대표 역임(1995~)

- ING건축사사무소 &

ING건설() 대표이사 역임(1999~)

 

().

- Hi-housing 대표

박정섭 목조건축디자인연구소 소장

- 한국건설기술인협회 정회원

* 건축 특급기술자 (1996)

* 품질관리 특급기술자 (2009)

* 건설사업관리 특급기술자 (2014)

 

- C.P.) 010 8590 0365

- Mail) hi-housing@naver.com

- Blog) https://blog.naver.com/hi-housing

 

글 싣는 순서

. 택지를 살 때 기본적으로 체크해야할 사항

. 설계의 중요성 인지는 예산절감의 지름길

. 공법의 선택에 따라 쾌적성이 달라진다

. 시공업체 선정시 이런 점을 유념하라

. 무조건 저렴한 평당공사비선택은 부실주택으로 돌아온다

. 건축주와 설계시공자가 지켜야할 점이 있다

 

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